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Consideremos un ejemplo de la vida real. Un amigo mío era dueño de una propiedad por la que estaba recibiendo ofertas del orden de los 100 dólares. ₹4,25 millones de rupias ₹4,5 millones de rupias. Sin embargo, estaba decidido a no vender por menos de ₹5 millones de rupias. Conservó la propiedad durante cinco años y finalmente la vendió por el precio deseado de ₹50 millones de rupias. A primera vista, puede parecer una inversión exitosa, pero ¿realmente logró un acuerdo rentable? Pronto lo sabremos.
¿Cómo suelen medir los inversores las pérdidas y ganancias?
Los inversores suelen evaluar las pérdidas o ganancias en función del precio de compra. Si venden una propiedad por menos de lo que pagaron, la consideran una pérdida. Si la venden por más, la ven como una ganancia. Si bien este enfoque simplista tiene cierto mérito, descuida otros factores cruciales, especialmente el costo de oportunidad y el valor temporal del dinero.
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Cuando los precios de los bienes raíces caen, muchos inversores se muestran reacios a vender sus propiedades con pérdidas. Esperan, convencidos de que los precios se recuperarán si esperan lo suficiente. Esta mentalidad les brinda tranquilidad porque equiparan el no vender con pérdidas con el no sufrir un revés financiero. Esperan a que el mercado ofrezca un precio que iguale o supere el precio de compra antes de vender, lo que refuerza la creencia de que no hay pérdidas en las inversiones inmobiliarias.
Oportunidad: el costo que se pasa por alto
Lo que muchos inversores inmobiliarios no tienen en cuenta es el coste de oportunidad, o los rendimientos que podrían haber obtenido si hubieran invertido su dinero en otra parte. Se trata de un concepto crucial que puede convertir una venta aparentemente exitosa en una pérdida financiera si se analiza en un contexto más amplio.
Volvamos al caso de mi amigo. Aunque finalmente vendió su propiedad por ₹5 millones de rupias, el precio que originalmente quería, en realidad experimentó una pérdida significativa en términos de costo de oportunidad.
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Si hubiera vendido la propiedad hace cinco años por ₹4,5 millones de rupias e invirtió esa suma en un depósito fijo (FD) que genera un rendimiento anual del 7,50 %, su inversión ahora valdría ₹6,46 millones de rupias. Al quedarse con la propiedad, perdió la oportunidad ₹1,46 millones de rupias de rendimiento potencial de una inversión segura.
Ahora, consideremos un escenario en el que invirtió en una cartera de fondos mutuos diversificada que generó un rendimiento anual del 12%. Su valor de inversión potencial se habría disparado a ₹7,43 millones de rupias en cinco años, lo que significa que su costo de oportunidad sería asombroso. ₹2,93 millones de rupias.
El valor temporal del dinero
Otro factor clave que los inversores suelen pasar por alto es el valor temporal del dinero. El dinero pierde valor con el tiempo debido a la inflación. Aunque mi amigo consiguió el precio que quería, la inflación hizo que el poder adquisitivo de ese dinero disminuyera. ₹5 millones de rupias disminuirán en cinco años.
Por ejemplo, si asumimos una tasa de inflación del estilo de vida del 7%, ₹Los 5 millones de rupias que recibió hoy valen sólo ₹3,56 millones de rupias en términos de poder adquisitivo en comparación con hace cinco años. Si bien puede sentir que obtuvo ganancias en términos nominales, sufrió una pérdida significativa en términos reales después de ajustar la inflación.
Los bienes inmuebles también pueden generar pérdidas absolutas
Es importante reconocer que las inversiones inmobiliarias tampoco son inmunes a las pérdidas absolutas. Consideremos el caso de otro cliente mío que compró un apartamento construido por uno de los desarrolladores inmobiliarios más grandes y con mayor reputación en Delhi NCR por 100 dólares. ₹1,05 millones de rupias. Ocho años después, sintiéndose desilusionado, vendió la propiedad por ₹90 lakh, reservando una pérdida absoluta de ₹15 lakhs.
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Si hubiera conservado la propiedad durante otros dos años, podría haberla vendido por ₹1,30 millones de rupias, lo que se traduce en una rentabilidad anualizada de tan solo el 2 % en 10 años. Incluso en este escenario, si bien la inversión se habría apreciado ligeramente, las rentabilidades habrían estado lejos de ser impresionantes, especialmente en comparación con otras opciones de inversión que podrían haber generado mayores rentabilidades con mejor liquidez y sin problemas de mantenimiento.
Adopte un enfoque equilibrado a la hora de invertir
Es esencial tener una cartera de inversiones bien diversificada que abarque varias clases de activos, como acciones, deuda, oro y bienes raíces. La sobreexposición a una sola clase de activos, especialmente una que esté experimentando un auge especulativo, puede dejarlo vulnerable a fuertes caídas. A menudo, cuando todos se apresuran a comprar una determinada clase de activos, los precios ya están inflados y el riesgo de pérdidas, ya sea en términos absolutos o a través del costo de oportunidad, aumenta.
Cualquier activo puede sufrir una corrección de precio o una corrección temporal, o ambas. Tener en cuenta estos conceptos puede ayudarle a tomar mejores decisiones de inversión.
Sumit Duseja es un analista financiero certificado y cofundador y director ejecutivo de Truemind Capital.