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Tengo poco más de 30 años, estoy casado, tengo un hijo pequeño y trabajo en una empresa de TI desde hace 10 años. He ahorrado en fondos mutuos, depósitos fijos, PPF y acciones. Actualmente vivimos en un apartamento alquilado, pero encontré una propiedad que se ajusta a nuestro presupuesto. La casa cuesta ₹85 lakhs, lo que requiere un ₹Pago inicial de 25 lakh y un ₹Préstamo de 60 lakh.
No estoy seguro de si debo dividir mis inversiones para reducir el monto del préstamo o tomar un préstamo por el monto total y mantener mis inversiones intactas. Quiero asegurarme de que la opción que elija no afecte negativamente mis objetivos financieros a largo plazo, como la educación y la jubilación de mi hijo. ¿Cuál sería la mejor estrategia para gestionar la compra de esta vivienda sin afectar mis finanzas?
– Nombre omitido a petición
Esta es una pregunta muy clásica que se recibe de los compradores de viviendas. Antes de sugerir el enfoque más preferido, describamos algunos de los supuestos y datos clave que se consideraron.
Hemos considerado un plazo de amortización del préstamo de 20 años y una tasa de interés fija del 8,75 % para el préstamo hipotecario. Lo ideal es optar por una tasa de interés flotante dado el ciclo de tasas de interés actual en la India. La tasa de crecimiento de las diferentes clases de activos es la siguiente:
- Fondos mutuos y Acciones Directas – 12%
- PPF y FD – 7,1%
- Propiedad principal (casa nueva) – 5%
En principio hemos considerado dos alternativas:
(i) Buscar la máxima autofinanciación posible, es decir, ₹Pago inicial de 50 lakh, utilizando completamente las inversiones existentes, excepto PPF: el monto del préstamo será ₹35 lakh con una EMI de ₹30.000. Al cabo de 20 años, la riqueza total generada ascenderá a 6,68 millones de rupias, considerando que los flujos de efectivo excedentes se invierten en clases de activos que generan un rendimiento del 12%.
(ii) Optar por un pago inicial del 30% y un préstamo del 70% como se menciona en la consulta: Arreglo ₹25 lakh de FD ( ₹5 lakh), acciones directas ( ₹5 lakh) y MF ( ₹15 lakh) y préstamo por un monto de ₹60 lakhs, EMI ₹53.000. Al cabo de 20 años, la riqueza total generada ascenderá a ₹6,89 millones de rupias, considerando que los flujos de efectivo excedentes se invierten en clases de activos que generan un rendimiento del 12%.
No hay una diferencia significativa en los activos financieros totales esperados después de 20 años en ninguna de las alternativas si asumimos un rendimiento de la inversión del 12%. Pero si el rendimiento de la inversión se incrementa al 15% aproximadamente, el patrimonio neto al final será mayor, lo que significa un mayor riesgo. Por lo tanto, la decisión depende completamente de su tolerancia al riesgo. Si está dispuesto a asumir más riesgos y obtener más rendimientos, se recomienda que se apalanque más (opte por un monto de préstamo más alto) que utilizando las inversiones existentes.
Los cálculos se basan puramente en los escenarios dados y no es un consejo estándar para todos los compradores de viviendas.
Nehal Mota es cofundador y director ejecutivo de Finnovate Financial Services